JAK POSTAVIT DŮM ?
Dům mých snů – definujte své požadavky
Na počátku je představa, která se opírá o vaše potřeby a sny. Definujte svůj cíl – jaké jsou vaše požadavky na nový dům, jeho konstrukci a jeho umístění? Chcete dřevostavbu s nízkými provozními náklady, nebo cihlový dům v satelitní zástavbě s dobrou dopravní obslužností a vysokou úrovní služeb? Sepište si své požadavky na list papíru. Podle toho pak můžete pomalu začít promýšlet typ a umístění domu. Domy lze rozlišit podle:
Stavět svépomocí nebo na klíč?
Na začátku je také třeba položit si otázku, zda chcete stavět svépomocí, subdodavatelsky, nebo na klíč. Každá možnost má své pro i proti.
Stavba na vlastní pěst
Stavbou svépomocí ušetříte, ale strávíte tím hodně času. Stavba může trvat i několik let. Některé práce musíte kvůli revizi přece jen svěřit profesionálům: elektrické rozvody, rozvod plynu, topenářské a instalatérské práce. Materiál nakupujete s 20 % DPH, zatímco subdodavatelé vám jej mohou i s prací nabídnout s 10% DPH. Zde však potřebujete hodně znalostí o stavebních postupech, materiálech a řešeních. Pokud tyto komplexní znalosti nemáte, musíte k času na stavbu připočítat i čas na jejich získání.
Subdodavatelské řešení
Subdodavatelské řešení je kompromis mezi poměrem investičních nákladů a vlastním časem stráveným na stavbě. Jednoduše si na konkrétní řemeslnické práce zajistíte dané odborníky: zedníky, tesaře, pokrývače, klempíře, elektrikáře atd. Vyplatí se mít alespoň základní stavební znalosti.
Stavba na klíč
Hlavní výhodou je poměrně krátká doba výstavby, ale zároveň se jedná o nejdražší řešení výstavby rodinného domu. Můžete rychle bydlet ve svém a třeba tak ušetřit peníze za nájem ve srovnání se stavbou svépomocí. Stavba na klíč neznamená, že se stavbě nebudete muset vůbec věnovat. Hodně starostí a peněz může ušetřit nezávislý stavební dozor, který pohlídá kvalitu a technologické postupy.
Výběr pozemku
Téměř v celé ČR je malá nabídka stavebních parcel. Každý budoucí stavebník je proto nucen při výběru parcely dělat kompromisy.
Nezasíťované parcely jsou cenově dostupnější a často v nádherném prostředí. Stačí zajistit přívod elektrické energie a zpevněnou přístupovou komunikaci, stavební povolení nemusí být problém:
Ideální pozemek
Už při výběru pozemku je dobré vědět, co od bydlení očekáváte, a tomu výběr přizpůsobit. Ideální je zpravidla rovinatý nebo mírně svažitý obdélníkový pozemek o rozloze 700 – 1000 m?, jehož kratší strana je orientována na sever – směrem k příjezdové komunikaci. Příjezd od osluněné strany pozemku může vážně zkomplikovat pozdější návrhy dispozice domu a zahrady.
Dopravní obslužnost
Vezměte v potaz dopravní dostupnost do školy, školky, obchodu a práce. Dlouhodobým trendem je prodlužování vzdáleností pro každodenní dojíždění do práce, což je způsobeno rostoucí motorizací domácností. Vlakové a autobusové spojení je však stále velkou výhodou.
Navštivte stavební úřad
Na stavebním úřadě si ověřte, že pozemek je v územním plánu obce určen k výstavbě rodinného domu a na stavbu se nevztahují nějaká omezení. Pečlivě prozkoumejte také přítomnost ochranných pásem, které by mohly stavbu zkomplikovat.
Podloží pozemku
Při utužování zdravých sousedských vztahů se pokuste zjistit, jaké je podloží pozemku. Zda například není příliš podmáčený nebo je známa nízká únosnost podložních vrstev. V případě podezření na problémové podloží nebo po konzultaci s projektantem si nechte udělat geologický průzkum. Ušetříte tím do budoucna spoustu komplikací a peněz.
Zeptejte se právníka
Právník může ověřit, zda parcela není zatížena nějakým typem věcného břemene či závazky ve prospěch jiných osob. Pomůže vám také sepsat smlouvu o smlouvě budoucí nebo kupní smlouvu.
Architektonická studie
Architektonická studie domu obsahuje půdorys se základními rozměry, popisem jednotlivých místností a pohledy. Dobří projektanti chrlí praktické nápady a rádi vám vyjdou vstříc. Módní je navrhování domů podle čínské metody feng shuei. Nezapomínejte ale, že bydlet v domě budete především vy.
Projektová dokumentace
Pro územní rozhodnutí a stavební povolení musíte nechat projektantem zpracovat projektovou dokumentaci. Náležitosti projektové dokumentace vymezuje zákon a příslušné vyhlášky, zpravidla jde o architektonické a dispoziční řešení stavby, polohu stavby na pozemku s osazením do terénu, napojení na komunikace a na inženýrské sítě.
Územní rozhodnutí
U stavebního úřadu je třeba podat žádost o územní rozhodnutí. Nejlepší je zajít přímo na stavební úřad a zjistit, co všechno bude třeba k žádosti přiložit – požadavky se mohou mezi úřady lišit. Nezbytnou součástí žádosti jsou základní údaje o požadovaném záměru, identifikační údaje pozemků, vyjádření nejrůznějších dotčených orgánů a další podklady. Stavební úřad zahájí územní řízení o umístění stavby, jehož výsledkem je právě územní rozhodnutí.
Stavební povolení
U stavebního úřadu musíte podat žádost o vydání stavebního povolení, ke které se připojují podrobnější podklady než pro územní řízení. Například kompletní projektová dokumentace, která je v souladu s podmínkami územního souhlasu. Výsledkem stavebního řízení je stavební povolení, ve kterém úřad stanoví podmínky pro provedení stavby.
Výběr firmy pro stavbu
Nejlepším řešením při výběru firmy pro stavbu je udělat výběrové řízení, ve kterém zohledníte všechny důležité faktory. Jde o velice důležitou část, protože pokud vyberete špatného dodavatele, riskujete řadu problémů, nedodržením termínů počínaje a konflikty konče. Předložený model výběrového řízení lze aplikovat i na výběr subdodavatele.
Rozpočet
Je třeba si ujasnit, kolik můžete investovat – kdy budete mít peníze na stavbu k dispozici a v jakých částkách. Projekční studio vám může sestavit prováděcí projekt, jehož součástí je právě věrohodný rozpočet.
Poradce
Pokud se v oboru stavebnictví příliš neorientujete, vyplatí se přizvat si k výběrovému řízení odborného poradce. Zpravidla stavební dozor, který vám s výběrovým řízením pomůže.
Vypracování poptávky
Poptávka na stavbu domu by měla obsahovat přesné zadání včetně požadovaného termínu dokončení a předání stavby. Nezmiňujte představu o ceně a nechte to na návrhu dodavatele.
Oslovení dodavatelských firem
Poptávku můžete zaslat hromadně a zdarma, například přes portál budeme-stavet.cz. Elektronické poptávky jsou výhodné v tom, že šetří váš čas a firmy se s nezávaznou nabídkou začnou ozývat samy.
Vyhodnocení nabídek
S výběrem nabídek nespěchejte a nezaměřujte se pouze na nízkou cenu. Důsledně projděte všechny položky nabídky a s odborným poradcem konzultujte, co v nabídce chybí, a co není podle vašich představ.
Výběr dodavatele
Pokud se rozhodujete mezi několika dodavateli, neponechejte nic náhodě a ověřte si reference. Navštivte firmou realizované stavby a promluvte s domácími o spokojenosti se stavbou. Výběr z více dodavatelů také vytváří prostor pro snižování ceny.
Smlouva o dílo
Na jednání o ceně stavby a smlouvě o dílo si vždy pozvěte svůj stavební dozor a právníka. Oba vám pomohou nastolit vyvážené podmínky smlouvy a minimalizovat vaše rizika. Součástí každé smlouvy by mělo být:
Realizace a etapy stavby domu
Realizace stavby je natolik komplexní téma, že pro přehlednost a srozumitelnost je nejlepší jednotlivé úkony rozepsat v bodech. Samotnou stavbu lze tedy rozdělit na následující etapy:
Základy
Střecha
Dokončení stavby
Interiér
Exteriér